Bỏ qua quyền lợi người mua đất

Trước năm 1975, ông Phạm Minh Tuấn có mua một lô đất tại xã Cam Thành Bắc, TP Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa. Đến năm 1997, ông Tuấn cho thôn Tân Thành mượn làm nơi sinh hoạt cho thanh niên.

Đến năm 1988, UBND xã đứng tên sử dụng lô đất trên. Theo đề án quy hoạch, bố trí sử dụng đất đến năm 2010 của UBND xã được UBND TP Cam Ranh phê duyệt, lô đất là khu văn hóa của xã.

Ông Tuấn đã xin lại lô đất nhưng UBND TP Cam Ranh và UBND tỉnh Khánh Hòa lần lượt bác đơn của ông. Lý do được nêu ra: Từ năm 1977, ông Tuấn đã không sử dụng, không kê khai đăng ký và không thực hiện nghĩa vụ thuế đối với lô đất.

Mặc dù vậy, với giấy tờ gốc của lô đất vẫn còn cất giữ, ông Tuấn vẫn tìm người để… bán đất. Ngày 24-12-2008, ông Tuấn đi cùng một người mua đến Phòng công chứng số 1 tỉnh Khánh Hòa để yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất. Yêu cầu này được một công chứng viên (CCV) giải quyết.

Một năm sau đó sự việc bị phát hiện. UBND huyện Cam Lâm đã gửi công văn đề nghị “hủy bỏ văn bản công chứng giao dịch giữa ông Tuấn với người mua”. Tháng 6-2011, ông Tuấn cũng có văn bản đề nghị hủy bỏ văn bản công chứng trên. Đến tháng 6-2012, CCV trên đã gửi đơn yêu cầu TAND TP Nha Trang tuyên bố văn bản công chứng do mình chứng nhận vô hiệu.

Ngày 15-10-2012, TAND TP Nha Trang thụ lý yêu cầu của CCV và xác định đây là việc dân sự. Theo đó, CCV là người yêu cầu, ông Tuấn và người mua đất là người có liên quan. Tòa cho rằng tại thời điểm chuyển nhượng, ông Tuấn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông Tuấn cũng không có quyền quản lý, sử dụng lô đất nên việc chuyển nhượng giữa ông Tuấn với người mua vi phạm các quy định liên quan của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự. Vì lẽ này mà hợp đồng bị vô hiệu. Tòa chấp nhận yêu cầu của CCV, tuyên bố văn bản công chứng giao dịch giữa ông Tuấn với người mua vô hiệu.

Không bằng lòng, người mua đã kháng cáo quyết định sơ thẩm lên TAND tỉnh Khánh Hòa. Tại phiên họp ngày 2-5-2013, tòa cấp phúc thẩm nhận định: Liên quan đến hợp đồng công chứng có ba người là ông Tuấn, người mua đất và CCV. Tuy nhiên, theo hồ sơ chỉ có ông Tuấn và CCV đồng ý hủy bỏ văn bản công chứng, trong khi người mua đất chưa có ý kiến. Sau khi tòa án cấp sơ thẩm thụ lý việc dân sự, người đại diện của người mua đất đã có ý kiến không đồng ý với yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu nên vụ việc đã có yếu tố tranh chấp theo quy định của khoản 9 Điều 25 Bộ luật Tố tụng dân sự (đã được sửa đổi, bổ sung). Như vậy, tòa cấp sơ thẩm phải thụ lý, giải quyết vụ kiện dân sự mới đúng. Mặc khác, tòa sơ thẩm tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu đồng nghĩa với giao dịch cũng bị vô hiệu nhưng lại không giải quyết hậu quả của hợp đồng, giao dịch dân sự bị vô hiệu là thiếu sót. Từ đó, tòa cấp phúc thẩm tuyên hủy quyết định sơ thẩm, giao TAND TP Nha Trang giải quyết lại vụ án.

Luật sư TRẦN CÔNG LY TAO, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM:

Tòa sơ thẩm đã xử lý sai

Vụ án dân sự khác với việc dân sự về căn cứ xác định, thành phần tham gia, cách thức giải quyết và những hệ lụy kèm theo cho các bên nên nhất thiết phải có sự phân biệt chính xác để giải quyết đúng. Ngoài hai điều 25, 26 Bộ luật Tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2011 thì Điều 4 Nghị quyết 03/2012 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao cũng có hướng dẫn khi nào là vụ án dân sự, khi nào là việc dân sự dựa trên tiêu chí có tranh chấp hay không.

Cùng là yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu nhưng nếu người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người có quyền và lợi ích liên quan, CCV, cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật công chứng tranh chấp với nhau về việc tuyên bố này thì là vụ án dân sự. Trường hợp người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người có quyền và lợi ích liên quan, CCV, cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật công chứng cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật và cùng có yêu cầu tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu thì là việc dân sự.

Đối chiếu các quy định này với trường hợp nêu trong bài thì có thể xác định như sau: Nếu ông Tuấn, người mua đất, CCV đều thống nhất việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất là sai quy định và cũng thống nhất yêu cầu tòa tuyên vô hiệu thì tòa án cấp sơ thẩm có thể giải quyết theo các quy định về việc dân sự với quy trình đơn giản hơn. Thế nhưng khi một trong ba người mà cụ thể là người mua đất có ý kiến khác vì lo ngại quyền lợi của mình bị ảnh hưởng thì tòa án phải xem xét, giải quyết theo các quy định về vụ án dân sự.

HỒNG TÚ

VN:F [1.9.22_1171]
Rating: 0.0/10 (0 votes cast)
VN:F [1.9.22_1171]
Rating: 0 (from 0 votes)
About admin
Hello!